Назначение подвала жилого дома

Назначение подвала жилого дома

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.
Читайте также:  Ширина лифта в 9 этажном панельном доме

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Подвал – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.

Часто споры разгораются между жильцами многоквартирных домов, считающих подвалы своим общедолевым имуществом, и муниципальными властями. Так, в нашу редакцию недавно поступил вопрос: «Подвальные помещения, с коммуникациями городские власти отнесли к городской собственности, хотя в доме есть собственники. Как востребовать эти помещения в общедолевое владение собственников и признать решение города незаконным? Спасибо!».

Для начала немного теории.

Существует три типа подвальных помещений:

  • подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
  • подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;
  • подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).

На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).

О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.

Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.

В связи с этим технические подвалы – это подвальные помещения, не имеющие самостоятельного назначения, спроектированные для размещения в них инженерных систем и узлов управления ими, к которым обеспечен постоянный доступ технических служб.

Проще говоря, это подвалы, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, задвижки, приборы учета и другое общедомовое оборудование. Такой подвал не должен запираться, а если это все же делается, чтобы там не селились лица без определенного места жительства, представители управляющей компании, аварийной службы и других коммунальных организаций должны в любой момент иметь возможность попасть в него.

Читайте также:  Закупка вторсырья у населения

В отношении подвалов – самостоятельных объектов недвижимости – действует правило, выработанное в арбитражных процессах. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме он не был спроектирован и сформирован как технический.

Такие помещения, как правило, переводятся в разряд нежилых, сдаются в аренду или продаются для коммерческих целей (магазины, аптеки и прочее).

Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.

Муниципальные власти, руководствуясь 131-м Федеральным законом и сетуя на то, что общее – почти «бесхозное», проводит инвентаризацию подвалов и заносят неоформленные в свой реестр.

Вернуть подвальное помещение, перешедшее на баланс районной администрации, можно только через суд. Для этого необходимо подать негаторный иск о признании подвального помещения общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации муниципальной собственности и исключении указанного помещения из соответствующего реестра.

Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам весьма обширна, но, увы, неутешительна. Суды признают позицию законодателя, что управлять домом и иметь доступ к его жилищно-коммунальным артериям должны жильцы. Но в удовлетворении их требований признать подвал техническим, а значит, общедомовым, чаще всего отказывают.

Если вы действительно намерены добиваться отмены решения городских властей, стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытных юристов. При определении статуса и назначения подвала учитываются не только особенности его проектировки, говорящие о возможности самостоятельного использования, но и наличие коммуникаций, узлов управления и множество других нюансов. Поэтому прежде, чем обратиться в суд, проведите независимую экспертизу, которая поможет определить правовой режим подвального помещения.

Многие интересуются вопросом, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, так как часто возникают спорные ситуации между жильцами и коммунальными хозяйствами. Нормативные акты не определяют четкого положения относительно владения данным имуществом.

Назначение подвала

Основным назначением подвала в многоквартирном доме является размещение необходимых коммуникаций, оборудования, технического оснащения. В помещении также проходят сети электроснабжения, отопления, водоснабжения, различные щитки и теплосети.

При этом различают помещения без какого-либо технического назначения:

  • техническое помещение предназначено только для эксплуатации инженерного оборудования;
  • помещение без специального назначения может быть использовано в других потребительских целях (офисы, склады и магазины).

Основные положения закона

36 ст. ЖК РФ считает всех общедолевых собственников, которые проживают в многоквартирном доме владельцами подвального помещения, поэтому они вправе решать, как использовать свободный метраж данной площади.

При этом Высший Арбитражный суд РФ установил специальный порядок регулировки владения нулевыми этажами. Право на использование подвального помещения при условии индивидуального использования подвальным помещением наступает после оформления права на недвижимость.

Первоочередность оформления права собственности дает возможность выбрать положенный метраж подвального помещения для использования в личных целях.

ст. 235,290 ГК РФ указывает о том, что владельцы квартиры могут использовать следующие помещения:

  • подвал в многоэтажном доме для расположения специального оборудования (пристройки, чердачные комнаты);
  • межэтажные территории, лестницы;
  • крыши, ограждающие пространства;
  • лифты, коридоры.

Основным условием использования является отсутствие у помещения статуса специального назначения.

Видео — Подвалы домов будут оформлять в собственность

Кто является владельцем подвала в многоэтажном доме

Подвальное помещение может принадлежать собственникам квартир при соблюдении определенных условий:

  • во время приватизации подвальное помещение не являлось владением других собственников;
  • помещение правильно отделено от жилой зоны;
  • подвал не предназначен для специального использования;
  • в помещении расположено техническое оборудование, которое обслуживает квартиры жилого дома.

Если подвальное помещение является собственностью всех владельцев жилья, то без их согласия невозможно осуществить аренду, продажу, или обмен квадратных метров.

Подвал может использоваться физическим лицом по индивидуальному применению, если он сразу же заявил о своих правах после регистрации права собственности на недвижимость.

Данное помещение может являться собственностью муниципалитета, если многоквартирный дом находится в его собственности, поэтому подвал в таком случае используют для обслуживания инженерных сетей.

При незаконном захвате помещения (открытие офиса, магазина или же другого предприятия) восстановление справедливости возможно при подаче соответствующего иска в суд.

Определение собственников

Подвальные помещения часто являются предметом спора о том, кто является их владельцем. Чаще всего такие вопросы решают в суде при детальном рассмотрении дела. 36 ст. ЖК РФ подразумевает предоставление права владения жильцам дома при условии приватизации их жилья.

При таких условиях именно жильцы решают, как пользоваться подвальными помещениями в выражении совместного принятого решения. Возникновение индивидуальных обстоятельств предполагает возникновение спорных вопросов (к примеру, использование подвала физическим лицом, по документам, оформленным в 90-е годы, когда дом еще не был приватизирован).

Для признания общедолевых владельцев собственниками подвального помещения необходимо соблюсти определенные условия:

  • в момент приватизации подвальное помещение не должно являться чьей-то собственностью по закону;
  • технический этаж, другие помещения не имеют специального назначения;
  • подвал отделен достаточным расстоянием от жилых квартир.

При соблюдении вышеуказанных условий подвал считается владением жильцов дома и без их разрешения с данным помещением нельзя проводить какие-либо манипуляции (сдача в аренду, обмен).

Нюансы при определении владельцев

При рассмотрении вопроса о том, кто является владельцем подвала необходимо учитывать возможные нюансы при определении собственников:

  • владельцами подвала являются жильцы, которые оформили долевое право собственности;
  • имущество, расположенное в технических помещениях может являться индивидуальной собственностью и его обслуживание осуществляется за счет владельца;
  • технические помещения не могут использоваться для частых нужд даже при условии отсутствия соответствующего оборудования на данной территории;
  • если же многоквартирный дом не является приватизированным, то его подвальные помещения не могут использоваться для индивидуальных нужд, так как принадлежат местному муниципалитету.
Читайте также:  Как получить устав снт в налоговой

Незаконный захват подвального помещения в результате отсутствия ознакомления с правовыми нормами закона подразумевает обращение заинтересованной стороны в суд. Чаще всего при наличии соответствующих доказательств такие иски подлежат удовлетворению поданной претензии.

Как приватизировать подвал

Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций:

  • организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования;
  • информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов;
  • составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор). После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления;
  • после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию;
  • получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца;
  • финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.

Для получения бумаги необходимо представить такие документы:

  • правильно составленное заявление;
  • протокол о решении собственников жилья о приватизации подвала;
  • разрешение владельца многоквартирного дома;
  • технические документы на дом;
  • квитанция об оплате пошлины назначенной государством.

При условии правильности составления всех документов, проведении законного голосования и отсутствии фальсификации бумагу выдадут без проблем в установленный срок. Жильцы получают помещение в собственное распоряжение и должны обеспечивать ему должный уход (охрана, своевременная проверка контролирующих органов, соблюдение норм техники безопасности).

Критерии реконструкции помещения

Для того чтобы планировка подвального помещения была утверждена необходимо выполнить следующие предписания:

  • обеспечение свободного прохода специалистов ко всем системам коммуникации;
  • соблюдение правил пожарной безопасности к входу и выходу подвального помещения;
  • проведение освещения, водоснабжения, отопления и канализации в помещение, где будут находиться люди;
  • учет назначения использования подвального помещения (хранение инвентаря, личных вещей, консервации, работа магазина, офиса, парикмахерской);
  • исключение несения каких-либо изменений в конструкцию фундамента, так как такие действия противоречат нормам безопасности;
  • работа по реконструкции помещения не должна нарушать функционирование инженерных сетей.

Каждый владелец имеет право на использование подвального помещения в собственных целях, но при этом данный аспект необходимо согласовать с остальными собственниками жилья на общем собрании.

Для того чтобы использовать подвал для коммерческого бизнеса необходимо получить статус нежилого помещения и только потом оформлять другие разрешительные документы.

Самопроизвольный захват

При рассмотрении таких дел на практике часто встречаются случаи самопроизвольного захвата подвальных помещений многоквартирного дома, когда ненастоящие владельцы уверяют всех в том, что они являются полноправными собственниками, так как провели реконструкцию за личные средства.

Такое развитие событий является самопроизвольным захватом и считается незаконным. Для устранения проблемы необходимо обращаться в суд с подачей соответствующего иска. Динамика нарушений часто встречается в постройках советских времен.

При этом составление иска требует проведения общего собрания, так как только коллектив собственников жилья может проголосовать за соответствующее решение и назначить доверенное лицо, которое впоследствии будет заниматься разрешением данного вопроса.

Кто отвечает за содержание

Ответственность за содержание подвального помещения возлагается на собственников жилья. Необходимая ежемесячная сумма разделяется между всеми участниками поровну. В данном случае происходит заключение договора с управляющей компанией.

Данная организация за определенную плату по договору осуществляет ремонт и уход за подвальным помещением. Оплата производится из средств владельцев жилья.

У кого содержатся ключи

Ключи от подвального помещения содержатся в управляющей компании, которая занимается обслуживанием соответствующей территории. При наличии общей долевой собственности каждый жилец имеет право пользования этими ключами.

При этом управляющая организация не имеет права в какой-либо степени ограничивать права жильцов, так как она не обладает такими полномочиями.

Кто делает ремонт

Обеспечение ремонта подвального помещения в общей собственности осуществляется владельцами жилья.

В помещении производится капитальный и текущий ремонт подрядчиком или же организацией, которую выбрали жильцы самостоятельно.

Порядок процесса приватизации

Порядок приватизации подвала в многоквартирном доме в 2019 году заключается в выполнении нижеприведенных действий:

  • проведение общего собрания с оповещением всех жильцов не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты;
  • проведение голосования в день собрания с получением необходимого количества голосов (не менее половины жильцов);
  • составление проекта реконструкции, согласование с контролируемыми службами;
  • предоставление бумаги в БТИ для утверждения;
  • проведение непосредственных работ по реконструкции, проверка готовых результатов специальной комиссией;
  • получение экспертного заключения и переоформление техпаспорта;
  • подача заявки на регистрацию права собственности в Росреестр;
  • получение готовой выписки из ЕГРП.

Можно ли сдавать подвал в аренду

При нахождении подвального помещения в общедолевой собственности вопрос его сдачи в аренду решается на общем собрании методом голосования. Решение о трате вырученных средств принимается управляющей компанией от дома (УК, ТСЖ).

Чаще всего деньги расходуются на текущий и капитальный ремонт, замену домофона, благоустройство дома и другие необходимые нужды. В договоре с соответствующей организацией подробно описываются условия аренды и оплаты с дальнейшим расходованием вырученных средств.

Видео — ДОЛЯ КАЖДОГО — КОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ЧЕРДАКИ И ПОДВАЛЫ?

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector