Обязателен ли предварительный договор купли продажи квартиры

Обязателен ли предварительный договор купли продажи квартиры

Оформление ипотечного кредитования становится все более распространенным, а следовательно раскрытие юридических вопросов по данной тематике набирает популярность. Перед заключением сделки купли-продажи по ипотеке осуществляется подписание предварительного договора, который имеет свои особенности и правовую базу. В связи с этим возникают сложности, которые можно разрешить, если разобраться в тонкостях вопроса и законодательной базе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и зачем нужен данный документ?

Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажи квартиры по ипотеке. Определяется как соглашение сторон, по которому эти стороны обязуются в будущем заключить иной контракт на тех условиях, которые предусматриваются в первичном соглашении. (п. 1 ст. 429).

Это происходит в интересах обеих сторон: клиент заинтересован чтобы сделка с банком не была сорвана, а банк, в свою очередь, должен заручиться официальным документом, подтверждающим мотивы и обязательства клиента.

Первичное соглашение выступает гарантом соблюдения условий заключаемой сделки: одна сторона обязана внести средства, а другая выполнить свою часть обязательств – передать имущество. Оформление данного соглашение позволит избежать возникновение разногласий и споров в дальнейшем.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основные отличия предварительного договора от основного:

  • в первичном соглашении содержится указание на предмет, стороны и сроки заключения основного договора;
  • составление первичного контракта не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон в дальнейшем заключить основное соглашение;
  • временный характер;
  • требования к форме ограничиваются лишь тем, что контракт должен быть заключен в письменном виде.

Законные основания заключения

Предварительное согласие на покупку и продажу квартиры по ипотеке основывается на статье 429 ГК РФ. В статье есть ссылки, которые также будут играть роль при правовом регулировании действия данного соглашения. Так, п. 4 ст. 445 станет основанием для применения законных положений при уклонении одной из сторон от подписания основного договора.

Когда заключается такой ДКП?

Решение о составлении предварительного договора по купле-продаже квартире по ипотеке принимается в момент, когда клиентом уже подобрана желаемая недвижимость. Важно учитывать, что устное соглашение не имеет юридической силы. Поэтому составление и подписание первичного соглашения обязательно.

До подписания клиент обращается в банк и обсуждает со специалистом все тонкости, это позволит избежать возможных трудностей. Банк проверяет все сведения о недвижимости: оценочная стоимость с отчетом от эксперта, исключение использования недвижимости в качестве залога, а после согласовывает сделку. Только после этих банковских процедур происходит составление и последующее подписание контракта.

Однако юридическая практика показывает, что в некоторых случаях регистрация все же имеет место быть. Например:

  1. при наличии большого аванса или задатка;
  2. большой срок выхода на сделку (более двух месяцев).

Заключить первичное соглашение можно у юриста или риелтора, стоимость услуги будет зависеть от региона и квалификации специалиста. Обычно цена варьируется от двух до шести тысяч рублей.

Какие моменты обязательно в нем прописываются?

Для правильного оформления документа потребуется заполнить все основные пункты. Среди них особо важны следующие:

  1. данные паспорта и личная информация о всех участниках сделки;
  2. полное описание жилой площади и ее техническая характеристика: адрес, размер общей площади, даты проведения строительных работ и прочее;
  3. официальное подтверждение права распоряжения продавца собственности;
  4. день, в который будут передаваться денежные средства;
  5. дата подписания основного договора купли-продажи по ипотеке.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

В случае, если одна из сторон отказывается от заключения сделки купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд для ее заключение в принудительном порядке. По гражданскому законодательству договор будет считаться заключенным в том случае, если если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, оформленного надлежащим образом (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать все условия основного контракта и его предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ), если он заключен в надлежащей форме, то при отказе одной стороны от заключения сделки, суд принудит ее к обязательному соглашению.

Существуют обязательные требования: форма и содержание.

  1. Этот вид контракта заключается в форме, установленной для основного договора или в письменной форме.
  2. Требования к содержанию следующие: предмет, а также условия основного соглашения.

Заключение первичного контракта играет большую роль при оформлении ипотечного кредитования и оформлении сделки купли-продажи недвижимости. Он выступает в качестве гаранта, ведь устное выражение воли и желания не фиксируется и не становится гарантией выполнения всех условий в полном объеме. При заключении первого соглашения каждая из сторон становится обладателем обязательства, которое повлечет за собой составление основного контракта.

Читайте также:  Юла безопасная сделка мошенничество

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Содержание статьи подробное:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Читайте также:  Как посмотреть сколько должен судебным приставам

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией.

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Читайте также:  Как перевести ккт в режим чекопечатающей машины

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector