Строительство объекта с чего начать

Строительство объекта с чего начать

Капитальное строительство – строительство любых объектов, для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций.

Виды капитального строительства:

Капитальное строительство начинается с подготовительной стадии, которая состоит из нескольких этапов:

1) прединвестиционный период:

– разработка градостроительной документации

– разработка обоснования инвестиций, бизнес-планов, предпроектных предложений, материалов предпроектных проработок, концепций и т.п. за счет потенциального инвестора;

2) инвестиционный период:

– разработка градостроительных обоснований (в случае отсутствия ранее разработанной градостроительной документации);

– проведение подрядных торгов;

– разработка исходно-разрешительной документации;

– разработка задания на проектирование;

1) разработка проекта,

3) рабочей документации.

Проектно-изыскательские работы составляют важнейшую часть строительного комплекса. Существуют специализированные проектно-изыскательские организации в зависимости от отраслевого назначения объектов (технологические, автомобильных и железных дорог, водоснабжения, стальных конструкций, нефтехимических объектов, объектов соцкультбыта и инженерных изысканий).

В разработке проектов сложных объектов строительства принимают участие несколько проектных организаций, одна из которых является генеральным проектировщиком (как правило, разрабатывающая технологическую часть проекта). Генпроектная организация координирует работу других субподрядных организаций. Субподрядные проектные организации разрабатывают отдельные части комплексного проекта предприятий.

В соответствии с заданием на проектирование могут разрабатываться индивидуальные, повторно применяемые и типовые проекты. Объекты массового строительства, как правило, сооружаются по типовым проектам. В качестве повторно применяемых проектов используют наиболее удачные индивидуальные. Многократная привязка таких проектов осуществляется при отсутствии или недостаточном наборе типовых решений.

Проектирование объектов строительства может осуществляться в одну или две стадии.

При одностадийном проектировании разрабатывают проект (рабочий проект, совмещенный с рабочими чертежами). Проектирование в одну стадию разрешается при использовании типового или повторно применяемого индивидуального проекта, а также при технически несложных объектах.

При двухстадийном проектировании на первой стадии разрабатывается со сводным расчетом стоимости проект, а на второй стадии на основе проекта после его утверждения — рабочая документация.

Рабочая документация состоит из рабочих чертежей, смет, ведомостей объемов строительных и монтажных работ, сводных ведомостей в потребности строительных материалов, спецификации на оборудование, паспорта строительных чертежей. При разработке рабочей документации для строительства объектов проектная организация должна осуществлять необходимую доработку и конкретизацию принципиальных технологических, архитектурно-строительных и других решений, принятых в утвержденном проекте (рабочем проекте).

Разработка проектной документации осуществляется при наличии утвержденного решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора, задания на проектирование и материалов инженерных изысканий.

При проектировании предприятий, зданий и сооружений производственного назначения следует учитывать решения, принятые в схемах и проектах районной планировки, генеральных планах городов, поселков и сельских поселений, проектах планировки жилых, промышленных и других функциональных зон.

Проектирование объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральными планами городов, поселков и сельских поселений, схемами и проектами районной планировки и разработанными на их основе проектами застройки.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер).

Согласно СНиП 11-01-95 Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов:

Общая пояснительная записка;

Генеральный план и транспорт;

Управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих.

Инженерное оборудование, сети и системы;

Охрана окружающей среды;

Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

Состав проектно-сметной документации регламентируется Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 г. "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"

Положение устанавливает состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов:

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.

Подготовка проектной документации должна осуществляться в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной тайне.

В целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

В случае если для разработки проектной документации на объект капитального строительства недостаточно требований по надежности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий.

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов:

"Пояснительная записка" и исходные данные и условия для подготовки проектной документации на объект капитального строительства.

В пояснительной записке указываются реквизиты следующих документов:

задание на проектирование – в случае подготовки проектной документации на основании договора;

отчетная документация по результатам инженерных изысканий;

правоустанавливающие документы на объект капитального строительства – в случае подготовки проектной документации для проведения реконструкции или капитального ремонта объекта капитального строительства;

утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

документы об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, выданные в соответствии с федеральными законами уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, или уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, или уполномоченными органами местного самоуправления;

Читайте также:  В какой срок обязаны оплатить больничный лист

технические условия, предусмотренные частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования (далее – технические условия);

документы о согласовании отступлений от положений технических условий;

разрешение на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства;

акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства – в случае необходимости сноса (демонтажа);

иные исходно-разрешительные документы, установленные законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе техническими и градостроительными регламентами;

решение органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу – при необходимости сноса жилого дома;

Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"

Раздел 3 "Архитектурные решения"

Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"

Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений"

а) подраздел "Система электроснабжения";

б) подраздел "Система водоснабжения";

в) подраздел "Система водоотведения";

г) подраздел "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети";

д) подраздел "Сети связи";

е) подраздел "Система газоснабжения";

ж) подраздел "Технологические решения".

Раздел 6 "Проект организации строительства"

Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства"

Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"

Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"

Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"

Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства"

Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"

Смета на строительство объектов капитального строительства должна содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.

Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:

а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;

б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;

в) наименование подрядной организации (при наличии);

г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;

д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства, характерные для него.

Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат.

Указанная сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления.

Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется с распределением средств по следующим главам:

подготовка территории строительства (глава 1);

основные объекты строительства (глава 2);

объекты подсобного и обслуживающего назначения (глава 3);

объекты энергетического хозяйства (глава 4);

объекты транспортного хозяйства и связи (глава 5);

наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения (глава 6);

благоустройство и озеленение территории (глава 7);

временные здания и сооружения (глава 8);

прочие работы и затраты (глава 9);

содержание службы заказчика. Строительный контроль (глава 10);

подготовка эксплуатационных кадров для строящегося объекта капитального строительства (глава 11);

проектные и изыскательские работы (глава 12).

Непосредственное строительство объекта капитального строительства заключается в возведении объекта с помощью выполнения строительно-монтажных работ.

Строительно-монтажные работы включают в себя комплекс работ, выполняемых на строительной площадке при возведении зданий и сооружений. Конечным результатом строительно-монтажных работ является готовое здание или сооружение, введенное в эксплуатацию. Строительно-монтажные работы состоят из строительных процессов — подготовительных, основных, вспомогательных, транспортных. Строительный процесс — это ряд операций, после выполнения которых получают готовый продукт в виде кирпичной кладки, штукатурки, заполнения оконных и дверных проемов и т. д. Сложные процессы выполняют одновременно рабочие нескольких специальностей, простые — рабочие одной профессии. Операция — небольшая часть строительного процесса, при выполнении которого остаются неизменными работа, орудия труда, состав рабочих. Операция не делится на более мелкие участки и не дает законченного продукта, например, укладка раствора на стене или подвоз кирпича к месту работы каменщика, наклейка слоя рубероида и т. д. Основные процессы — это готовый результат, например, возведение стены и т. д. Вспомогательные процессы — это то, без чего не обойтись при выполнении основного процесса, например: устройство подмостей для каменщиков и штукатуров, крепление стенок траншей и котлованов. Транспортные процессы — это подвоз строительных материалов, подъем их к рабочему месту и т. д. Строительные процессы и рабочие операции могут быть как механизированными, так и выполняться вручную. Например, под фундаменты рытье траншей можно выполнять экскаватором, но можно и вручную, и т. д. Механизированными работами являются работы, частично или полностью выполняемые с использованием механизмов, машин, установок, применяемых для облегчения тяжелых и трудоемких процессов. В процессе строительства участвуют, как правило, не один, а несколько рабочих. Рабочие, выполняющие ряд операций, составляют простой строительный процесс и называются звеном. Каждый рабочий имеет свое рабочее место, где совершается определенный объем работы. Организация рабочего места должна создавать удобство в работе, т. е. рабочему необходимо совершать минимальное количество движений, когда он берет строительные материалы, инструменты и когда кладет их на место и др. Делянкой называется участок работы, на котором работают несколько звеньев, размеры его определяются из условия загрузки на нем в течение смены без перемещения на другие участки, перестановки подмостей и приспособлений. Захваткой называется часть возводимого здания или сооружения, где в течение определенного времени выполняется определенный строительный процесс. Например, при возведении каменной кладки захваткой является протяженность стены, для плотников — площадь подмостей, которые должны быть подготовлены к переходу каменщиков на следующую захватку.

Читайте также:  Как красиво отказаться от работы

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ – градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий – Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит – статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность – сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: – индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов – двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) – некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

Читайте также:  Соцзащита компенсация за коммунальные услуги

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию – документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

Перед началом строительства любой Заказчик должен освоить основной принцип строительства – чем быстрее построен объект, тем быстрее он начнет приносить прибыль. Незаконченный объект строительства – это статья расходов, которая постоянно требует денежных средств, в том числе на охрану участка, оплату налогов и арендной платы за земельный участок. Кроме того, строительные конструкции подвергаются действию дождя и снега, многократным циклам замораживания и оттаивания, в результате чего ухудшаются все характеристики и снижается несущая способность. Таким образом, если вы собрались построить здание, будьте готовы пройти все этапы строительства без простоев и правильно оценивайте свои финансовые возможности.

Обычный цикл строительства здания состоит из:

  1. Получения разрешения на строительство здания и планировки территории;
  2. Выполнения работ нулевого цикла, устройства фундаментов, устройства полов здания;
  3. Монтаж каркаса здания и ограждающих конструкций;
  4. Установки окон и дверей, монтажа инженерных сетей, отделочных работ;
  5. Устройства наружных инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории.
  6. Сдачи готового объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности.

  • Обращаем ваше внимание, что для законного строительства любого здания необходимо получить разрешение на строительство, а в конце сдать объект приемочной комиссии местной администрации или службе государственного строительного надзора, других путей нет.
  • Не слушайте разных увещевателей и решателей, которые будут клясться, и обещать решить проблемы с узакониванием построенного объекта обходными путями, какими-нибудь уловками или через суд – наше государство ежедневно изо всех сил старается и постоянно закрывает различные лазейки в законах. С последними изменениями в законодательстве РФ незаконно построенное здание пойдет под снос за ваш счет.
  • До этапа сдачи в эксплуатацию вы потратите значительные денежные средства на строительство, и в конце вы останетесь со своей проблемой один на один. Государственные службы поставят вас перед фактом – незаконный объект строительства должен быть снесен. Если вы обратитесь в суд – то там вам зададут вопрос, почему вы не пошли законным путем? Здесь вы можете глубоко задуматься.

Наша компания работает на рынке уже много лет и предлагает вам взаимовыгодное сотрудничество. Мы выполняем своими силами полный цикл проектных и строительных работ. В начале вы предоставляете нам земельный участок, а в конце вы регистрируете право собственности, все этапы, что находятся в этом промежутке, выполняет наша компания. Вы не беспокоитесь обо всей цепочке ведения заказа, это наша головная боль. Кроме того, за счет отсутствия посредников, вы значительно экономите свои денежные средства и получаете высокое качество работ. Получая, готовое здание из одних рук вы можете сэкономить до 40% денежных средств.

Наша компания строит объекты под ключ. Заключив договор с нашей компанией, вы можете быть уверены на 100% в соблюдении сроков проектирования и строительства, кроме того вы можете эффективно контролировать ваши финансовые потоки, ведь проектирование, производство и строительство вашего здания осуществляется одной компанией и ответственность за все этапы работ несет одно лицо. Наши штатные проектировщики при разработке каждого проекта стремятся снизить металлоемкость здания, наш завод металлоконструкций делает металлоконструкции по собственным технологиям с учетом накопленного опыта, а строительное подразделение в виду постоянно повторяющимся производственным операциям и квалифицированному линейному персоналу качественно выполняет строительные работы. Таким образом, клиент сотрудничает с производителем напрямую, минуя ненужных посредников.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector