Управляющая компания не пускает провайдера в дом

Управляющая компания не пускает провайдера в дом

Чтобы продавать населению доступ в интернет, провайдеры устанавливают оборудование и протягивают провода на крышах, чердаках, в подъездах многоэтажек. Все это по закону является общим имуществом жильцов дома. Интересы операторов связи и управляющих компаний то и дело расходятся, говорит юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. В результате первые могут отказаться платить за пользование общим имуществом, а вторые грозят не пускать их в дом вместе со своим оборудованием, рассказывает Сергеев.

«Фортуна» против «Ростелекома»

Подобный спор разрешил недавно Верховный суд. В июле 2016 года ТСЖ «Фортуна», которое объединило две новостройки Хабаровска, заключило договор с «Ростелекомом» по размещению линий связи. Плата составляла 9000 руб. в месяц и ежегодно повышалась на 10%. Эти условия согласовало общее собрание собственников жилья. Через несколько месяцев «Ростелеком» уведомил, что хочет расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, но отказался демонтировать оборудование. Он сообщил, что уже заключил договоры с несколькими жильцами, а значит, может пользоваться площадями дома бесплатно и без договора с ТСЖ. В ответ «Фортуна» потребовала демонтировать оборудование в суде (дело № А73-3046/2017).

Три суда отказали в требованиях. По их мнению, чтобы безвозмездно разместить оборудование и линии связи, достаточно заключить договоры на интернет с несколькими собственниками квартир. Они имеют право пользоваться общим имуществом: крышами, подъездами – и разрешили провайдеру размещать там оборудование в своих договорах на интернет. А требование ТСЖ демонтировать оборудование противоречит интересам жильцов, потому что клиенты «Ростелекома» лишатся интернета, объяснили три инстанции.

Эту логику не разделила экономколлегия Верховного суда. Она указала, что договоры на интернет с жильцами не освобождают провайдера от оплаты аренды общего имущества. Тем более вопросы аренды решило общее собрание собственников. Волеизъявление отдельных жильцов не может этому противоречить.

«Договоры на интернет с отдельными жильцами не освобождают провайдера от обязанности оплачивать аренду общего имущества», – Верховный суд.

ВС обратил внимание на то, что фактически договорные отношения продолжались, потому что «Ростелеком» пользовался оборудованием после отказа от договора. При новом рассмотрении дела суду придется выяснить, хочет ли ТСЖ продолжать отношения с «Ростелекомом», учесть интересы отдельных собственников, которые получают от него интернет, и не забыть о статусе ТСЖ, которое управляет домами в интересах всех без исключения собственников.

О доходах и правовых барьерах управляющих компаний

Верховный суд показал себя убежденным сторонником правового равенства всех субъектов и возмездности экономических отношений, полагает руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов. Оператор связи ссылался, что его клиенты согласились на размещение оборудования. Но это не значит, что размещение должно быть именно безвозмездное, полагает Спесивов.

Клиентам, по большому счету, все равно, как провайдер окажет им услуги. К тому же если доступ в интернет для жильцов платный, то почему размещение оборудования должно быть бесплатным.

Руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов

Ранее в практике преобладала позиция, выгодная «Ростелекому» и другим операторам, замечает старший юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Ксения Степанищева. Суды считали, что оборудование связи фактически используют абоненты, а не провайдеры, поэтому плату с компаний брать нельзя. Но этим и другими решениями ВС закрепляет главную роль волеизъявления всех собственников, продолжает Сергеев из МКА «Арбат». «В этом случае, насколько я понял, общее собрание не голосовало за расторжение договора с провайдером, – рассуждает юрист. – Если собственники не передали этот вопрос на откуп ТСЖ – суд откажет в демонтаже». При этом, уточняет Сергеев, «Фортуна» сохраняет право на компенсацию за пользование имуществом до того момента, когда общее собрание примет решение расторгнуть договор аренды.

Подход ВС логичен, но его сложно претворить в жизнь из-за сложностей с проведением общих собраний собственников, признает Сергеев.

Сложно провести собрание по всем правилам. Хорошо, если это один дом, где все друг друга знают. А попробуй собери собрание по поводу допуска провайдеров, если у тебя несколько высотных многоэтажек.

Читайте также:  Как заполнить уведомление об обработке персональных данных

Юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев

Чтобы решить проблему, Сергеев предлагает внедрить новые способы проведения собраний – с использованием технологий. Возможно, стоит разделить «компетенцию»: одни вопросы может решать только «классическое» собрание, с подписями и протоколом, а для других достаточно СМС-голосования или чего-то подобного, предлагает Сергеев.

Человек покупает новую квартиру. Он вряд ли задумывается о таких «мелочах», как разнообразие предложений услуг связи в своем доме. Казалось бы, новое современное жилье, но проблемы остались старыми. Коррупция в мире застройщиков процветает. Соответствующие коммуникации к домам подведены. Однако, как показывает практика, на территорию нового ЖК заходит всего один оператор. Этот же оператор и владеет вводным колодцем. И тут получаются два сценария: первый — провайдер создает монополию и не пускает конкурентов. Второй — взимается плата с других операторов за расположение оборудования на общедомовых площадях.

Жильцы новостроек вынуждены подключаться к единственному провайдеру даже на невыгодных для себя условиях. Свободная конкуренция отсутствует.

Так, например, новоселы ЖК «Мещерский лес» имеют возможность подключения только к интернет-провайдеру «Леальта». Других операторов тут нет. На запросы жильцов управляющая компания «Пик-Комфорт» отвечает, что остальные провайдеры не заинтересованы в обслуживании ЖК. Якобы из-за недостаточного количества потенциальных абонентов.

Есть ли способы поменять провайдера-монополиста

Вопрос уходит сам собой, если после нескольких месяцев работы с провайдером абонента все устраивает: качество связи, тарифы, сервисная служба. Но если ситуация не столь позитивна? Оператор откровенно не справляется или не соответствует ожиданиям и нуждам клиента? В таком случае у любого человека, ценящего свои время и деньги, возникает желание сменить провайдера. А здесь кроется подвох. На деле оказывается, что сделать это непросто без нудного согласования с управляющей компанией или ТСЖ. Непросто, но вполне реально.

Казалось бы, «плотность» операторов связи в ЖК, должна зависеть от принципов рыночной экономики. Соответственно, чем больше провайдеров, тем сильнее конкуренция. Именно конкуренция заставляет операторов снижать тарифные планы и повышать качество связи и сервиса. Но в реальности чаще всего количество провайдеров в доме напрямую зависит от желания застройщика, председателя ТСЖ или главы УК.

Как мы говорили ранее, нередки случаи, когда в доме есть всего один провайдер. А пускать остальных застройщик или администрация дома не собираются. Но способы сменить провайдера, даже если «главный» против, есть.

Как управляющие компании выбирают интернет провайдера

Взаимоотношения между провайдером и застройщиком порою полны тайн и недомолвок. Операторы в борьбе за абонентов прикладывают все усилия, чтобы охватить как можно больше многоквартирных домов. А УК не хочет большую часть своего времени распутывать провода. Или, например, решать прочие проблемы, связанные с установкой и обслуживанием оборудования провайдера. А если их несколько? Каждый провайдер прокладывает в доме свой кабель. По сути, дублирует интернет-инфраструктуру, которая уже есть в доме у работающих провайдеров.

Помимо всего прочего, представителям каждого оператора УК обязана в любое время обеспечивать доступ к техническим помещениям. Неудивительно, что управляющие компании предпочитают ограничить количество интернет-провайдеров в доме. Поэтому они отбирают их по разным критериям, чаще всего — по принципу «кто больше даст».

На условиях анонимности, телеком компании рассказывают, что для «вхождения в дом» где-то достаточно ноутбука в подарок. А где-то — более значимые перечисления. По их словам, суммы, выплачиваемые операторами застройщикам и УК варьируются. Это может быть единоразовый платеж до тысячи рублей за подключенную квартиру или ежемесячный процент от выручки. Второй вариант обычно предусматривает полную монополию оператора в доме.

Подобное самоуправство возникает из-за отсутствия закона, обязывающего застройщика или УК предоставлять места для размещения оборудования всем желающим провайдерам. В тоже время, по Жилищному кодексу РФ стены дома являются общим имуществом владельцев квартир и разрешение «зайти в дом» оператор должен получить от большинства собственников. Как показывает практика, все происходит гораздо проще. Поэтому у застройщиков и УК есть возможности навести в домах свои интернет-порядки.

Читайте также:  Кредиторская задолженность гражданский кодекс

Несколько лет назад в Петербурге по инициативе телеком компаний зарождались проекты по строительству в новых зданиях единой интернет-инфраструктуры. Такое оборудование мог бы взять в аренду любой желающий оператор или несколько. Однако эта схема в так и не получила широкого распространения, представители УК высказались против по понятным причинам.

Как решить вопрос с монополией провайдера

Присутствие одного провайдера в многоквартирном доме, прежде всего, ущемляет права самих жильцов. При монополии одного оператора тарифы, как правило, выше, чем в домах, где интернет подключают одновременно четыре-пять операторов. Но есть один из самых действенных способов борьбы с единственным провайдером. Это пожаловаться в антимонопольную службу. Основанием может послужить уверенность жильца дома, что УК «дружит» только с определенным оператором. И если антимонопольная служба установит факт нарушения Закона «О защите конкуренции», то виновных привлекут к административной ответственности.

Другой вариант сложнее — сменить УК или председателя ТСЖ. Сделать это можно через общее собрание собственников жилья. Но для принятия такого решения необходимо собрать более 50% голосов. Для новых высоток — это практически нереально.

Чтобы разместить оборудование для оказания услуг связи в жилом доме, каждый интернет-провайдер обращается в УК или ТСЖ, которые управляют и эксплуатируют МКД. Так быстрее и проще. Как показывает практика именно УК или ТСЖ, минуя мнение собственников МКД и закон РФ, становится "высшей инстанцией", которая выбирает, какому провайдеру работать, а какому нет.

В большинстве случаев вопрос решается достаточно быстро и мирно, и оператор получает доступ в дом. Но иногда уровень "симпатии" к оператору связи зависит от цены за размещение оборудования в МКД, соответственно это влияет на тарифы для конечного потребителя. Те провайдеры, которые знают, что нет закона, дающего УК право требовать деньги за размещение оборудования с интернет-провайдера, отказываются платить "дань", в итоге договориться не получается.

В современных реалиях при такой конфликтной ситуации провайдер может выбрать один из трех законных способов получения доступа в жилые дома для размещения оборудования:

  1. Получение согласия на размещение у 1 жильца-собственника квартиры и обращение в ФАС с заявлением о нарушении антимонопольного законодательства,
  2. Обращение в Арбитражный суд с иском об устранении препятствий пользования имуществом,
  3. Согласование при помощи общего очного или заочного собрания жильцов дома.

Условия равные для всех

Выбирая правильный метод, оператору лучше следовать нормативным актам. Если разобраться в иерархии правовых документов, то мы увидим, что первое место занимает Конституция РФ, за ней следуют законы о поправках в Конституцию РФ и Федеральные конституционные законы, а следом идет интересующая нас ступень ФЗ РФ.

К ней как раз и относится Жилищный Кодекс РФ, где описана процедура распоряжения общим имуществом и передача в пользование третьим лицам общего имущества МКД.

Именно так удастся избежать ситуаций, связанных как с монополией в МКД, так и с огромным числом провайдеров, когда в условиях неограниченной конкуренцией зарабатывать невозможно.

Получается, что постановления Правительства РФ или предписания ФАС не являются весомым аргументом для УК и носят рекомендательный характер.

Поэтому у УК есть все основания ссылаться на ЖК РФ и без разрешения собственников не пускать никаких провайдеров. Из чего следует, что гарантом нахождения оборудования провайдера в МКД является согласие 2/3 собственников дома. Это касается и размещения "трубостоек", которые без разрешения устанавливают операторы связи, принося, тем самым неудобства жильцам дома.

И для УК, и для оператора связи важно действовать в рамках закона. Так первым удастся избежать больших штрафов, а вторым – узаконить свое оборудования в МКД и в случае смены УК остаться в МКД на прежних условиях.

Читайте также:  Договор цессии долевого участия в строительстве

Пример из практики провайдера

Пример сложной ситуации произошел в Московской области, где действия провайдера, который организовал отдел согласования для устранения монополизации на рынке по одному из районов города, привлекли внимание не только жителей этого города, но высокопоставленных лиц области.

Администрация района заинтересовалась сложившейся ситуацией, пригласила за стол переговоров представителей управляющей компаний и представителей оператора связи, при этом предложила курировать вопрос таким образом:

  1. Контролировать диалог между провайдером и УК,
  2. Организовать, совместно с УК, новое собрание, где в повестку дня включить доступ всем провайдерам города.

Теперь у УК появился выбор: пустить только одного провайдера, тем самым для "своего провайдера" оставить еще более менее благоприятные условия, или пустить всех, и тогда "свой провайдер" превратится в аутсайдера рынка.

Почему лучше выбрать согласование при помощи собрания собственников

"Подводные камни", о которых нужно помнить провайдеру, выбирая способ получения доступа:

  • Затягивание сроков – процедура судов и получения постановления ФАС может затянуться на длительный срок. А чем быстрее провайдер займет место в новостройках, тем выше шансы у него иметь больше долю абонентов, даже спустя время. Через общие собрания собственников это можно провести очень быстро – вся процедура занимает от 21 дня.
  • Риски невыполнения, опротестования и признания решений недействительными – даже если суд и признает законность действий оператора, УК может и не выполнить решения, и большие штрафы не помогут в решении ситуации. Есть примеры, когда УК приписывали штрафы в размере 300-400 тыс. руб, она их оплачивала из собственных доходов благодаря "помощи" провайдера, чьи интересы лоббировались. Кроме того, любой из собственников может поднять вопрос, на каком основании появился этот провайдер, собрать общее собрание собственников и принять решения по демонтажу оборудования провайдера (таких примеров масса).
  • Риск принятия решения не в пользу провайдера. К сожалению, в наших реалиях клиенты нам рассказывали ситуации, когда она доходили до очень высокого уровня в попытке решить вопрос, но у них ничего не получилось. Были варианты с длительным судом, апелляцией и потом решением не в пользу провайдера.

Дополнительный положительный эффект для провайдера

Кроме полностью законного результата в виде доступа в жилой дом провайдер получает дополнительный эффект:

  • "Сарафанное радио", активно срабатывающее на фоне недовольства монополистом,
  • Дополнительная реклама провайдера благодаря объявлениям, освещению ситуации в местных СМИ, поквартирного обхода,
  • Получение контактной информации потенциальных абонентов для последующего обзвона – данные остаются на анкетах и заявлениях, собираемых агентами на стадии заочного согласования.

В результате по опыту наших проектов по согласованию после проведения заочного этапа общего голосования и получения доступа к новому провайдеру только в течение первых нескольких месяцев подключается около 30% жителей дома, предварительно "разогретых" процедурой голосования.

Подведя итог, вкладываться в согласование просто необходимо, ведь не зря крупные провайдеры, не испытывающие проблем с доступом в МКД, закладывают расходы на согласование при строительстве сети. Подробнее о процедуре согласования можно почитать здесь и здесь.

P.S. Мы не утверждаем, что способ согласования, который используем мы – единственный. Но он самый надежный в том случае, когда у провайдера сложилась сложная, конфликтная ситуация с УК, жесткая конкуренция на рынке. Часто к нам обращаются провайдеры, которые перепробовали другие способы, но не сдвинулись с мертвой точки.

Рынок меняется. То, что применимо в одном регионе, может не сработать в другом, поэтому призываем всех провайдеров воспринимать нашу информацию, как еще один законный способ доступа в жилые дома, и принимать решение, исходя из собственных расчетов и знания региона.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector