Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

Семейная квартира

Приобретение жилья за счет материнского семейного капитала является самым популярным видом использования средств государственной поддержки. Те семьи, которые много лет не имели собственного недвижимого имущества, теперь могут засыпать и просыпаться в своем доме. Но бывает и так, что смена места жительства останавливает людей из-за незнания о возможности совершения подобной сделки.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Оплата жилья государственными средствами в рамках поддержки семей с детьми проводилась пенсионным фондом России. В связи с этим они активно следят за правильностью сделки и обязательным выполнением условий. Средства материнского капитала даются на улучшение жилищных условий всей семьи.

Не может быть так, что мать купила дом, отплатила за него с помощью материнского сертификата, а о семье забыла. По закону, недвижимость приобретается в собственность всех членов семьи. Если по неким причинам дом или квартира приобретается одной матерью, то она составляет у нотариуса обязательство, согласно которого она обязуется выделить доли своей семье в течение определенного срока после снятия обременения с купленной недвижимости.

При необходимости смены жилья, закон позволяет отчуждать недвижимость, купленную средствами материнского капитала.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств государственной поддержки возможна. Однако, необходимо учитывать, что для продажи квартиры нужно выполнить определенные действия:

  • снять обременение;
  • выполнить нотариальное обязательство;
  • получить разрешение органов опеки на продажу.

Приобретенная квартира считается в обременении до тех пор, пока бывший собственник не получит полную оплату стоимости, указанную в договоре. Так как пенсионный фонд переводит средства по сертификату не сразу, а в течении 45 дней, то на квартиру накладывается залог. Это дает продавцу некую страховку в том, что он не останется без проданного жилья и без денег. Если по каким-либо причинам оплата не будет произведена на счет продавца, сделку будет проще расторгнуть.

В случае банковской ипотеки, квартира находится в залоге у банка и после полного расчета он снимает залог. Процедура подачи документов для снятия обременения производится в органах росреестра или МФЦ. Залогодержателю достаточно подтвердить, что расчет за проданную квартиру произведен полностью и дальнейших претензий к покупателю он не имеет.

После снятия обременения необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу детских долей квартиры.

Как с участием органов опеки происходит продажа приобретенной за мат. капитал квартиры

Органы опеки следят за тем, чтобы права детей не оказались нарушенными. Так как государство оказало поддержку в приобретении жилья семье, то и продажа детской собственности должна производиться без нарушения закона. Выделение материнского капитала было рассчитано на то, чтобы у детей, не способных самостоятельно защитить свои права, улучшились жилищные условия. Это один из направлений средств по сертификату.

Документы для получения разрешения на продажу недвижимости

Для получения разрешения на продажу детской собственности, родители должны доказать опеке, что права детей не будут нарушены. Для этого они предоставляют детям взамен другое жилье, не хуже отчуждаемого. Если оно больше по площади, с более развитыми коммуникациями, располагается в более удобном районе, то органы опеки без проблем принимают такие заявления.

Документы

Список документов, прилагаемых к заявлению:

На продаваемое жилье: На приобретаемое жилье:
1. Предварительный договор на продажу 1. Предварительный договор на приобретение
2. Правоустанавливающие документы 2. Акт обследования БТИ (износ должен составлять не более 50%)
3. Документы – основание приобретения 3. Технический паспорт (если тех.паспорт новый, то акт обследования не нужен, так как % износа свежий указан)
4. Кадастровый паспорт 4. Справки о задолженностях
5. Техническая документация 5. Кадастровая документация
6. Справки о задолженностях за коммунальные услуги, свет, воду. 6. Правоустанавливающие документы
7. Справка о прописанных лицах 7. Документы – основание приобретения

Сроки рассмотрения заявления

После подачи заявления в органы опеки и всех прилагаемых к нему документов, родители, желающие продать свою квартиру, ждут постановления администрации.

Сотрудники опеки проверяют всю информацию, указанную в заявлении и передают сведения в администрацию города. Постановление на разрешение продажи выносится главой администрации.

Время на вынесение постановления, включая время на проверку, составляет 20 дней. Иногда постановление готовится ранее, но не на много.

Процедура купли-продажи квартиры, где был использован материнский капитал

После того, как получено разрешение администрации на продажу квартиры, то следует приступать к самой продаже. Данная процедура не несет финансовой затраты для Продавца, так как обычно услуги оплачиваются за счет покупателя и включены в стоимость квартиры. Однако сделка по отчуждению долевой собственности нотариальная. Затраты по оформлению такого договора у нотариуса лежат на Продавце, но они часто перекладываются на покупателя по взаимному согласию.

После подписания договора у нотариуса его передают на регистрацию перехода права собственности в МФЦ. Только россреестр занимается регистрацией передачи права собственности. На основании договора купли-продажи право собственности продавца переходит к покупателю. Спустя несколько дней покупатель получает документы, в которых подтверждается его правообладание на купленный объект недвижимости.

Если квартира в обременении, как продать ипотечную квартиру

Продать обремененную залогом недвижимость невозможно, так как покупатель не имеет таких прав до момента снятия залога. Другим выходом из этой ситуации может стать оплата оставшейся задолженности досрочно. Досрочно можно оплатить за счет задатка, который продавец получит от своего покупателя. Однако, не стоит забывать о способах подстраховки, так как покупатель несет не малые риски при подобной сделке.

Продажа без обременения: кто продавал, есть ли риски

Если продавец при продаже согласовывает условия последующей оплаты, то он фактически отчуждает свою недвижимость в рассрочку. Обычно в договоре купли-продаже обязательно имеется пункт о залоге до полного расчета. Любая продажа с последующей оплатой считается ипотечной. В случае отсутствия обременения, продавец несет достаточно серьезные риски. Очень часто это заканчивается бесконечными судебными походами, тратой нервов и расторжением сделки.

Продажа квартиры оплаченной материнским капиталом: есть риски вложения для покупателя

Покупатель не несет практически ни каких рисков. В точки зрения финансовых потерь – помимо покупателя за отслеживание чистоты сделки берутся и другие соответствующие органы. Прежде всего это пенсионный фонд.

Как оплаченную квартиру мат.капиталом продать до выделения долей детям

До выделения долей продажа квартиры невозможна. Перед тем, как воспользоваться материнским капиталом, родитель обязался перед пенсионным фондом выделить в последующем своей семье доли в данном жилье.

Если обязательство выполнено не будет, то пенсионный фонд, совместно с органами опеки имеют право подать на недобросовестного родителя в суд, с принуждением вернуть обратно сумму родительского сертификата.

Кроме того, есть вероятность попасть под мошеннические действия, о чем гласит ст. 159 УК РФ.

Оспаривание продажи квартиры с использованием материнского капитала

Процесс оспаривания покупки квартиры с использованием материнского капитала очень сложный, но возможный. Так как пенсионный фонд переводит средства на счет продавца не сразу, а в течении нескольких дней, за этот срок покупатель может обнаружить значительные недостатки, о которых он не мог знать ранее. в таком случае покупатель немедленно должен написать заявление в пенсионный фонд о приостановлении перевода денежных средств. Наравне с этим следует расторжение сделки, а при не достижении с продавцом взаимного согласия, придется решать вопрос в судебном порядке.

Покупка и продажа недвижимости с использованием материнского капитала не влечет за собой ни каких опасных последствий. Продажа квартиры, в числе собственников которой дети возможна до их совершеннолетия. При выполнении условий, прописанных законодательством, можно продавать и покупать квартиры также, как и любые другие вещи.

Читайте также:  Единственный кормилец в семье увольнение

Полезное видео

Продажа квартиры, приобретенной с привлечение материнского капитала, имеет некоторые нюансы, ведь изначально средства предназначаются ребенку, и их трата контролируется пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. В приобретаемой недвижимости родители выделяют несовершеннолетнему определенную долю в собственность, и распорядиться ею они смогут только в том случае, если это не приведет к ухудшению жилищных условий ребенка. Родителям придется доказать, что при отчуждении имущества права детей не будут ущемлены.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал — это всего лишь часть стоимости квартиры, однако его использование обязывает родителей наделить детей правами собственности. Продать такое жилье можно. Сложности возникнут лишь в том случае, если дети еще не достигли 18 лет. Возможны 2 варианта развития событий:

  1. Ребенку выделена доля, он достиг совершеннолетия, и родители решили продать квартиру. В этом случае ребенок полностью дееспособен и сможет сам распорядиться своей недвижимостью. При этом заключается один договор купли-продажи, где сторонами сделки будут несколько собственников — родители и правоспособные дети, или несколько договоров — между каждым из собственников и приобретателем. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
  2. Если владелец доли не достиг совершеннолетия, на страже его интересов стоят органы опеки и попечительства. Продажа будет возможна только с их письменного согласия.

Иногда не удается без промедления наделить членов семьи долями. Тогда держатель сертификата дает нотариально заверенное обязательство выделить доли каждому, кто имеет на это право, в течение полугода.

Иногда родители сознательно оформляют квартиру, приобретенную на маткапитал, только на себя. Они убеждены, что так смогут избежать проблем с дополнительной «бумажной волокитой» при последующей продаже, однако такая сделка незаконна. Подобные действия приведут к необходимости вернуть деньги, вырученные от продажи недвижимости, покупателям имущества. Нарушения выявляются органами прокуратуры, пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. Да и сам несовершеннолетний при достижении 18 лет может подать иск о признании сделки незаконной, и новый владелец, прожив в квартире n-ное количество лет, будет вынужден ее покинуть.

Можно обойтись и без покупки новой квартиры, но при этом необходимо:

  • предоставить детям жилье в любом ином помещении, пригодном для комфортного проживания, а часть вырученных средств положить на счет ребенка в банке до достижения им совершеннолетия;
  • обменять имеющуюся квартиру на жилье с большей площадью.

Когда можно продать квартиру

Собственник может в любой момент распорядиться своим имуществом, действуя в рамках закона. Использование маткапитала не «блокирует» возможность отчуждения имущества, а лишь накладывает определенные обязательства на продавцов, которые они должны исполнить. После урегулирования вопроса с ООП, банком, сделка проводится без каких-либо препятствий.

Как продать жилье, купленное на материнский капитал

Сделка по продаже жилья, приобретенного на мат. капитал, состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Найти ребенку равноценное жилье

ООП проверяют, не будут ли ущемлены имущественные права детей, поэтому родителям следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Площадь предоставляемой квартиры. Если выяснится, что ребенку в итоге достанется меньше м2, ООП не одобрят сделку.
  • Размер долей. Даже при большей квадратуре жилья нельзя наделить ребенка меньшей долей. Например, если в продаваемой квартире несовершеннолетний владеет 1/3 квартиры (18,6 м2), то и в новом жилье должно быть предоставлено не менее 1/3 при условии, что квадратура останется прежней или больше предыдущей.
  • Место расположения недвижимости. Если продается квартира в черте города, а приобретается в сельской местности, необходимо аргументировать, что ребенку так будет лучше, поскольку в загородном районе благоприятнее экологическая обстановка, ближе школа или иные аргументы.

В дальнейшем понадобится доказательство предоставления ребенку иной жилплощади, поэтому необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором оговариваются тонкости предстоящей сделки, порядок произведения расчета.

Шаг 2. Достичь договоренностей с членами семьи

Поскольку продается квартира с долей ребенка, необходимо получить согласие супруга на осуществление сделки.

Согласие ребенка оформляется в произвольной форме:

Шаг 3. Обратиться в органы опеки и попечительства

Для получения разрешения родители должны обратиться лично в попечительский совет по месту проживания. Сотрудник представит образец заявления, которое заполняется обоими родителями.

В случае отсутствия родителей вместо них могут действовать опекуны, попечители несовершеннолетнего, но при условии предоставления документов, подтверждающих причины отсутствия родителей (например, свидетельство о смерти, о лишении родительских прав, решение суда о безвестном отсутствии).

Вместе с заявление необходимо предоставить документы:

  • паспорта родителей, свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт, если ребенку исполнилось 14 лет;
  • письменное согласие детей на продажу, если им более 14 лет;
  • свидетельство о браке (о разводе);
  • доказательства права собственности на реализуемое имущество (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт, паспорт БТИ, техпаспорт помещения;
  • выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов;
  • справку об оценочной (или кадастровой, инвентаризационной) стоимости квартиры;
  • предварительный договор купли-продажи иного жилья, заверенный у нотариуса;
  • письменное обязательство, что сделка купли-продажи будет совершена, а детям представится другое жилье, не уступающее продаваемому.

Следует обратить внимание на следующие сроки:

  1. Справка, выданная ООП, действует всего 3 месяца. Если не совершить сделку в этот срок, придется проходить утверждение в ООП повторно.
  2. После выдачи разрешения родители должны в течение 1 месяца наделить ребенка новой жилплощадью, иначе регистрационный орган может отказать в совершении сделки.

Шаг 4. Собрать документы для продажи квартиры

Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:

  • паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
  • если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
  • справка о составе семьи;
  • разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
  • кадастровый паспорт;
  • передаточный акт;
  • выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • договор задатка или аванса;
  • договор об аренде банковской ячейки;
  • нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
  • справка о психическом состоянии здоровья продавца.

Шаг 5. Подписать договор, зарегистрировать сделку в Росреестре

В установленный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Последний сверяет предоставленные документы с заявленными и ставит нотариальное заверение.

Поскольку только после регистрации новый владелец приобретает право на распоряжение имуществом, обоим сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр, подав документы:

  • договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • заявление, составленное по выданному образцу;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта сторон договора, свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).

После завершения регистрационных действий квартира сделка считается завершенной.

Сроки продажи

Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка. Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.

Расходы при оформлении договора

Продажа квартиры сопряжена с расходами на юридическое сопровождение сделки, сбор документов, оформление договора.

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина за удостоверение договора нотариусом составит 0,5% от суммы договора (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.).

Читайте также:  Как посчитать зарплату с районным коэффициентом

Работа технического характера выйдет около 8 тыс. руб., хотя может быть больше или меньше в зависимости от сложности сделки.

За регистрацию сделки в Росреестре придется оплатить 2000 руб.

Если нет желания заниматься «бумажной волокитой», можно обратиться к регистратору сделки. Он оплатит госпошлину, оформит участникам усиленные квалифицированные подписи и поможет организовать отправку документов в электронном виде. Стоит учесть, что стоимость услуг точно не определена и может колебаться от 5 до 20 тыс. руб.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

При покупке квартиры в ипотеку первое, что требуют от покупателя — внести залог. Сумма немалая, поэтому в ход идут и личные сбережения, и средства маткапитала. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо:

  1. Погасить ипотечный кредит.
  2. Выделить доли детям, супругу.
  3. Найти альтернативное жилье. Основное условие: по квадратуре квартира (дом) не должны быть меньше предыдущей. Детям причитаются доли, равные или больше тех, что имелись в продаваемом объекте.
  4. Заключить предварительный договор купли-продажи нового жилья.
  5. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу квартиры.
  6. Оформить договор купли-продажи, произвести его регистрацию в Росреестре.

Представленный алгоритм — лучший вариант для успешной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, однако на практике все иначе. Зачастую квартира продается до погашения кредита.

В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости. Им может быть:

  • предварительный договор купли-продажи, в котором оговорено, что доля в новой квартире будет принадлежать детям;
  • дарственная на часть квартиры (дома), принадлежащей родственникам.

В банке перезаключается договор ипотеки, вследствие чего покупателю переходят права на квартиру и обязанности по выплате остатка кредита. Если стоимость квартиры больше суммы долга, остаток «ждет» продавца в банковской ячейке. Получить к ней доступ можно будет при определенных условиях, которые предварительно оговариваются обеими сторонами и представителем банка.

Механизм проведения подобных сделок отработан, риски для продавца и покупателя минимальны, поскольку законность сделки проверяется юристами банка, органами опеки.

Опасность для покупателя

Риски, связанные с приобретением квартиры, купленной за маткапитал, имеются в том случае, если родители не выделили доли детям, не обратились в ООП и умолчали об этом. Ведь МК — это средства, имеющие целевой назначение, и до приобретения квартиры производится согласование приобретения с пенсионным фондом. Владелец должен исполнить обязательства перед госорганами, иначе последующие сделки оказываются недействительными. Впоследствии вернуть имущество могут:

  • супруг, если его «обошли» в выделении доли;
  • дети после 18 лет;
  • отделение ПФР, выдавшее разрешение на целевое использование сертификата;
  • ООП;
  • органы прокуратуры.

Продавая недвижимость и зная, что имело место несоблюдение закона, продавец должен быть готов, что в любой момент кто-то из вышеперечисленных субъектов может потребовать отменить сделку и вернуть полученные по ней средства.

Если при покупке квартиры были привлечены средства маткапитала, необходимо заранее выяснить: как проходит сделка, какие документы необходимы, что нужно для получения разрешения органов опеки и попечительства? В целом процесс не отличается от обычной продажи, кроме необходимости утвердить отчуждение в ООП.

Если есть сомнения в правильности действий, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: обязательно ли выделять долю ребенку? Нужно ли согласие органов опеки? Какие альтернативные варианты можно предложить в ООП для получения разрешения на продажу жилья? чем чревато несоблюдение процедуры продажи жилья, купленного за материнский капитал? Консультации на сайте предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Сегодня до 80% семей, имеющих право на получение материнского капитала, предпочитают направить его на покупку жилья. Часто по истечении определенного времени возникают ситуации, когда купленная за счет бюджетных денег недвижимость выставляется на продажу. Связано это может быть как с изменением состава семьи, например, разводом, так и с планируемым переездом в другую местность.

Можно ли продать квартиру или дом, купленную на материнский капитал

МСК – это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержания семей, воспитывающих от 2-х и более детей. Задумывался данный проект в 2007 году для исправления демографической ситуации в стране. В течение всего срока действие программы неоднократно продлевалось и в нее вносились дополнения. Сейчас завершить ее планируется до конца 2021 год.

Кто может получить

Предоставляются средства МСК всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок. Необходимым условием является наличие гражданства РФ у всех несовершеннолетних членов семьи, а также хотя бы у одного из родителей.

Допускается выдача маткапитала и неполным семьям, а также усыновителям при выполнении изложенного выше условия.

Средства МСК предоставляются всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок

Направления

Применить средства МСК можно только по определенным направлениям. Целевое использование государственных денег контролируется ПФР, который и является главным в выделении денежных средств.

Существует 5 направлений применения МСК:

    Жилье. За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость, которая должна быть обязательно пригодной для проживания в ней в течение всего года. Купить можно не только комнату и квартиру, но и частный дом. Деньги МСК можно также пустить на строительство и реконструкцию жилья. Воспользоваться госсредствами разрешается, когда ребенку, при появлении на свет которого возникло право на МСК, исполнится 3 года. Раньше этого срока бюджетные средства могут быть предоставлены только при использовании кредита.

За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость

Воспользоваться средствами МСК можно для получения ежемесячного пособия на ребенка до 1.5 лет

Размер

В связи с инфляцией величина МСК ежегодно пересматривается в сторону увеличения. Исключением является кризисный период с 2015 по 2019 год, когда размер госсредств не изменялся. Сегодня из ПФР можно получить сумму, величина которой составляет 453026 рублей.

Продажа квартиры

Наиболее востребованным направлением вложения денежных средств МСК считается приобретение жилья. Со временем происходят изменения в семейном составе. К тому же может возникнуть потребность в смене региона. Все это является причинами для продажи квартиры или дома, купленных на средства МСК. Законно ли это?

Ни в одном законодательном акте нет прямых указаний на запрет подобной сделки. Следовательно, операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной. Важно соблюдение определенных условий:

  • доля несовершеннолетних лиц, участвующих в сделке, не должна быть уменьшена;
  • техническое и коммуникационное оснащение нового жилья не должно быть хуже, чем на предыдущем месте проживания. Например, в старой квартире имелось горячее водоснабжение, а в новой только газовая колонка. Такая сделка недопустима.

Операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной

Важно! При реализации любого жилья, которое находилось в собственности менее 3-х лет (собственность оформлена до 01/01/2016 года) или менее 5 лет (собственность оформлена после 01/01/2016 года), требуется внести налог. Его размер определяется кадастровой стоимостью.

Следует рассматривать 3 варианта заключаемой сделки с недвижимостью.

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры без отделки

Продажа квартиры, где нет несовершеннолетних лиц

При такой сделке практически никаких проблем с подписанием договора продажи не возникает, при наличии согласия всех собственников продаваемого жилья. Его получение необходимо, так как при приобретении квартиры за средства МСК согласно закону все члены семьи должны быть документально оформлены, как полноправные собственники. После заключения договора покупки или подписания акта о вводе в эксплуатацию жилья в Росреестре оформляется свидетельство об общем владении квартирой всей семьей. Поэтому при продаже требуется получение разрешения всех собственников на данную сделку. В случае если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов не требуется.

Если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов для продажи квартиры не требуется

Важно! Согласие оформляется в письменной форме. Подпись на документе заверяется у нотариуса.

Реализация недвижимости с несовершеннолетними гражданами

При заключении сделки по продаже недвижимости должен соблюдаться ФЗ №48 от 24/04/2008 года статья 21. Если процедура затрагивает имущественные интересы несовершеннолетнего лица, то она требует обязательного получения разрешения органов опеки. Такой документ необходим для оформления сделки в Росреестре.

Для его получения требуется взрослым членам семьи направить заявление в опеку с указанием планируемой операции по продаже жилья. Необходимо предоставить дополнительно следующие документы (Письмо Минобр. РФ № 09-М от 20/02/1995 года):

  • паспорта всех взрослых;
  • бумаги о рождении всех детей;
  • нотариальный запрос, из которого следует заключение о разрешении проведения сделок с оговоренным жильем. Нотариус проверяет чистоту заключаемой сделки: нет ли обременений на жилье или скрытых собственников;
  • лицевые счета как у продаваемой, так и у приобретаемой квартиры;
  • выписки из Росреестра на обе недвижимости;
  • документы о собственности на обе квартиры;
  • согласия всех совершеннолетних лиц, проживающих в продаваемом жилье;
  • документ из налоговой об уплате имущественного налога.

При заключении сделки по продаже недвижимости должен соблюдаться ФЗ №48 от 24042008 года статья 21

Представитель органа опеки выясняет, как будут соблюдаться жилищные интересы ребенка. Поэтому одновременно с реализацией собственной квартиры ему должны быть предоставлены следующие документы, подтверждающие один из 3-х возможных вариантов проведения сделки:

  1. Приобретение новой квартиры с обеспечением долей собственности в ней несовершеннолетних граждан данной семьи. Это может быть предварительное соглашение о покупке, заверенное у нотариуса.
  2. Перечисление денег, равных стоимости доли каждого ребенка в старой квартире, на специальные счета, которые должны быть открыты на имена детей. Эти средства могут быть списаны только на приобретение нового жилья. Причем сделать это родители обязаны в ближайшие сроки. Для этого потребуется определение стоимостной оценки продаваемой жилой площади.
  3. Покупка жилья в новостройке на стадии ввода в эксплуатацию. Органам опеке необходимо объяснение в письменной форме, где до этого времени будут проживать дети.

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Важно! Доля в новой квартире, приходящаяся на каждого ребенка, не должна быть уменьшена. Хотя в некоторых случаях метраж может быть снижен. Например, в продаваемой квартире в провинциальном городе, площадь которой составляла 60 м², доля каждого из двоих детей была по ¼. При этом метраж на каждого владельца составлял 15 м². В приобретаемой квартире (52 м²) в крупном городе также у каждого будет доля, соответствующая ¼, но количество метров на одного жильца уменьшится и составит 13 м². При этом стоимость квадратного метра существенно вырастет.

Помимо документов представитель органа опеки вправе выехать на место для проверки сведений как на место предыдущего проживания, так и на место приобретаемого жилья. При положительном решении вопроса следует помнить, что выданное разрешение имеет ограниченный срок действия – 3 месяца.

Как правило, согласие на продажу невозможно получить, если приобретение нового жилья планируется в рассрочку. Это значительно ухудшает имущественное положение детей, так как такая недвижимость всегда оформляется в залог банком, который и предоставляет на ее приобретение деньги.

Согласие представителем органа опеки на продажу невозможно получить, если приобретение нового жилья планируется в рассрочку

Также нельзя получить согласие органов опеки и в случаях, когда в новом жилье после его покупки остается прописанным его бывший хозяин, пусть и временно.

Продажа ипотечного жилья

Такая сделка требует помимо разрешения органов опеки дополнительно получить согласие банка, в котором продаваемая квартира находится в залоге. Должны быть переоформлены документы как по ипотечному договору, так и закладная. При наличии несовершеннолетних лиц в подобной операции получить согласие банка практически невозможно. Банк может пойти на подобную сделку, если будет новое жилье будет приобретаться также в ипотеку, оформленную у этого же кредитора.

При наличии несовершеннолетних лиц на продажу ипотечного жилья получить согласие банка практически невозможно

Без переоформления кредитного договора

  1. Заключается предварительный договор продажи, нотариально заверенный.
  2. Покупатель вносит на специальный счет сумму продавцу за квартиру. Другую часть средств на банковский счет для погашения задолженности по ипотеке.
  3. Происходит переоформление свидетельства о собственности после погашения закладной. Также регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
  4. Деньги со счета банка перечисляются продавцу, которые он впоследствии вкладывает в покупку нового жилья.

С переоформлением

  1. Одновременно заключается договор продажи и составляется новый ипотечный договор с другим заемщиком.
  2. Покупатель вносит на специальный счет сумму продавцу за квартиру.
  3. Проводится регистрация договора продажи в Росреестре и переоформление закладной.
  4. Деньги со счета банка перечисляются продавцу.
Сделка Согласие на продажу Разрешение органов опеки Разрешение банка
С участием несовершеннолетних При наличии обременения на квартиру в виде ипотеки
Без участия несовершеннолетних

Жилье за средства МСК

Продавая свое жилье, большинство собственников, сталкиваясь с предложением о внесении части оплаты материнским капиталом, отказываются от такой сделки. Что в этой ситуации может настораживать?

Прежде всего это сроки. Получить свои деньги сразу невозможно. Связано это с тем, что перечислением занимается ПФР. Он в течение месяца рассматривает и тщательно проверяет предоставленные ему документы на заключаемую сделку. Если с бумаги все в порядке, то только спустя еще один месяц продавец сможет получить положенную ему по договору сумму.

ПФР в течение месяца рассматривает и тщательно проверяет предоставленные документы на заключаемую сделку

Другим подводным камнем покупки квартиры, приобретенной ранее на МСК, является защита прав несовершеннолетних детей. Если они не были соблюдены, то при наступлении совершеннолетия подросший ребенок может подать иск в суд. Причем сделать он это вправе в течение 3-х лет после своего 18-летия. Судебный орган обяжет вернуть квартиру с выплатой всех полученных за нее денег. Но поскольку инфляция в стране растет год от года, то деньги к тому времени сильно обесценятся. К тому же их возврат может происходить не всей суммой сразу, а по частям.

Таким образом, при выявлении обмана в проигрыше остается исключительно покупатель, который теряет в этом случае и собственные деньги и упускает время.

Продать квартиру, приобретенную с помощью МСК, можно в любой момент. Требуется только получение согласия из органов опеки о соблюдении всех имущественных прав несовершеннолетних граждан. Также необходимо, чтобы при реализации старого и приобретении нового жилья условия проживания не стали хуже.

Видео — Продажа квартиры купленной за счет мат капитала

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector